Parcelaciones en Colombia: qué revisar antes de comprar tierra para lotear

Comprar una finca grande para dividirla en lotes campestres es uno de los negocios de tierra más buscados en Colombia. También es uno de los que más sorpresas da, porque no toda finca se puede parcelar. Lo decide la norma del municipio, no el tamaño del predio ni la vista.

Esta guía resume lo que conviene revisar antes de comprar tierra con esa idea.

Qué es una parcelación

En la norma colombiana, la licencia de parcelación es la autorización para crear, en suelo rural o suburbano, espacios públicos y privados y las vías que permiten destinar los predios resultantes a los usos que admite el plan de ordenamiento. La regula el Decreto 1077 de 2015, que compila las normas del sector vivienda.

La expide la curaduría urbana o, donde no hay curador, la oficina de planeación del municipio. Sin esa licencia no se pueden vender lotes como parcelación ni tramitar licencias de construcción sobre ellos.

Dónde se permite: lo que dice el POT

El plan de ordenamiento territorial del municipio (POT, PBOT o EOT, según su tamaño) clasifica el suelo rural. Dentro de él define las categorías de desarrollo restringido, que son las únicas donde caben las parcelaciones:

• Suelo suburbano: mezcla usos del campo y de la ciudad, con densidades limitadas.
• Áreas para vivienda campestre: zonas que el propio plan destina a parcelaciones de vivienda.
• Centros poblados rurales.

Si la finca está en suelo rural de producción agropecuaria o de protección, la parcelación para vivienda campestre no procede, aunque el predio sea enorme. Por eso el primer documento que se pide es el certificado de uso del suelo de la alcaldía.

La unidad agrícola familiar (UAF)

La Ley 160 de 1994 establece que los predios rurales no pueden fraccionarse por debajo de la unidad agrícola familiar fijada para cada zona, salvo las excepciones que la misma ley contempla. La UAF es el área que una familia necesita para vivir de la tierra, y varía mucho de un municipio a otro.

En la práctica, esto significa que una subdivisión rural en lotes pequeños puede ser rechazada por la oficina de registro si no encaja en una de las excepciones o en una categoría de desarrollo restringido del POT.

Agua, vías y servicios

Una parcelación debe resolver por su cuenta lo que en la ciudad da la empresa de servicios:

• Agua: concesión de aguas ante la autoridad ambiental regional, si se toma de nacimientos o quebradas.
• Aguas residuales: sistema de tratamiento y, según el caso, permiso de vertimientos.
• Vías: acceso público y vías internas con las especificaciones del municipio.
• Retiros: franjas de protección de nacimientos y cauces, que no se pueden lotear.

Lista de verificación antes de comprar

1. Certificado de uso del suelo del predio.
2. Categoría del suelo en el POT y densidad permitida (viviendas por hectárea).
3. UAF de la zona y área mínima de subdivisión.
4. Certificado de tradición y libertad, sin limitaciones al dominio.
5. Disponibilidad de agua y concepto de la autoridad ambiental.
6. Pendientes, retiros y áreas de protección que reducen el área útil.

Si su idea es otra, estas guías pueden servirle: ecoturismo y glamping o cómo evaluar una finca antes de comprar.

Preguntas frecuentes

¿Cualquier finca se puede parcelar en Colombia?

No. Solo donde el plan de ordenamiento del municipio lo permite, en categorías como suelo suburbano o áreas para vivienda campestre, y con licencia de parcelación.

¿Quién expide la licencia de parcelación?

La curaduría urbana o, donde no existe, la oficina de planeación municipal.

¿Qué es la UAF?

La unidad agrícola familiar: el área mínima productiva fijada para cada zona. La Ley 160 de 1994 restringe fraccionar predios rurales por debajo de ella, con excepciones.